Короткий ответ. Для налоговых резидентов РФ налог с продажи квартиры в 2026 году возникает, если минимальный срок владения ещё не истёк и нет основания для освобождения. Покупка дома сразу после сделки не отменяет НДФЛ автоматически.
Если вы продаёте квартиру в Новосибирске, чтобы переехать в таунхаус или коттедж, считайте не цену в договоре, а деньги, которые останутся после долга банку, расходов сделки и налогового резерва. Именно эта сумма может стать первоначальным взносом на новый дом.
Время чтения: 12 минут · Справочный материал для налоговых резидентов РФ · Проверено: 10 сентября 2026 года
Когда нужно платить налог при продаже квартиры
Первый вопрос не «какая ставка», а «истёк ли минимальный срок владения». В общем случае он составляет пять лет. Три года действуют только в перечисленных законом ситуациях. ФНС относит продажу жилья, которым владели меньше минимального срока, к доходам, которые обычно нужно декларировать; базовые правила собраны на странице ФНС по НДФЛ.
| Как квартира появилась | Минимальный срок | Что открыть до расчёта |
|---|---|---|
| Обычная покупка, ДДУ, обмен или другой стандартный случай | 5 лет | Выписку ЕГРН, договор и документы об оплате. Не считайте срок от переезда или ремонта. |
| Наследство | 3 года | Свидетельство о праве на наследство и дату открытия наследства. Для наследства точка отсчёта отличается от обычной регистрации права. |
| Дарение от члена семьи или близкого родственника | 3 года | Договор дарения, выписку ЕГРН и документы о родстве. |
| Приватизация | 3 года | Договор передачи жилья в собственность и выписку ЕГРН. |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года | Договор ренты и документ о регистрации права. |
| Единственное жильё | 3 года | Состав недвижимости на дату продажи. Есть специальное правило для другого жилья, купленного незадолго до продажи, поэтому здесь особенно важны даты и выписки ЕГРН. |
Важно: три года — не универсальный ответ на запрос «налог при продаже квартиры 3 года». Сначала подтвердите основание приобретения и дату, с которой именно в вашей ситуации считается срок. Если квартира получена по наследству, есть доли супругов или несколько объектов, не принимайте решение только по этой таблице.
Для налоговых нерезидентов расчёт и применимость льгот требуют отдельной проверки. В этой статье все примеры и суммы относятся к налоговым резидентам РФ: обычно это человек, который находился в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Какой налог с продажи квартиры в 2026 году и как считают базу
Налоговая база — это не всегда вся сумма в договоре. Сначала определяют доход от продажи, затем уменьшают его на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры или на имущественный вычет. У этих вариантов разные документы, поэтому сравнить их стоит до подписания договора.
Для дохода от продажи имущества у налоговых резидентов действует ставка 13% в пределах 2,4 млн ₽ налоговой базы за год и 15% с части превышения. ФНС прямо выделяет доходы от продажи имущества в отдельную налоговую базу; актуальную шкалу смотрите в разъяснении ФНС о расчёте НДФЛ.
Правило кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже установленного порога от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход для НДФЛ могут принять по кадастровой стоимости с коэффициентом. Базовое федеральное правило — 70%, но субъект РФ вправе устанавливать пониженный коэффициент. Перед задатком проверьте применимый коэффициент для Новосибирской области на дату сделки.
Условный пример расчёта НДФЛ
Семья продаёт квартиру в Новосибирске в 2026 году за 7,5 млн ₽. Квартиру купили за 6 млн ₽, документы и платежи сохранились. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 8,9 млн ₽: 70% от неё равны 6,23 млн ₽, то есть цена договора выше этого ориентира.
| Шаг | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Доход от продажи | Цена в договоре | 7 500 000 ₽ |
| Расходы на покупку | Подтверждены договором и оплатой | −6 000 000 ₽ |
| Налоговая база | 7 500 000 − 6 000 000 | 1 500 000 ₽ |
| НДФЛ | 1 500 000 × 13% | 195 000 ₽ |
Это учебный сценарий, а не расчёт для конкретной семьи. Если договор о покупке потерян, квартиру получили в наследство или продают доли, цифра изменится. Но сам порядок остаётся прежним: сначала срок и доход, потом способ уменьшения базы, затем ставка.
Как законно уменьшить налог при продаже квартиры
Доход от продажи можно уменьшить одним из двух основных способов. Первый — на фактические расходы на покупку именно продаваемой квартиры, подтверждённые документами. Второй — на имущественный вычет до 1 млн ₽. Обычно выбирают тот вариант, который даёт большую сумму. Общий механизм имущественных вычетов описан на странице ФНС.
Не складывайте эти два способа механически в одном расчёте. Например, если документы подтверждают покупку за 6 млн ₽, а продажа идёт за 7,5 млн ₽, фактические расходы уменьшают базу на 6 млн ₽. Если документов нет, можно рассмотреть вычет 1 млн ₽, но база в этом примере будет уже 6,5 млн ₽.
Не смешивайте НДФЛ и деньги на счёте. Остаток ипотеки уменьшает свободную выручку после сделки, но сам по себе не становится вычетом при продаже. Налоговую базу уменьшают подтверждённые расходы на покупку старой квартиры или вычет до 1 млн ₽.
Особого внимания требуют продажа детских долей, имущество супругов, материнский капитал, наследство и разные даты приобретения долей. В таких сделках вычет 1 млн ₽ и расходы могут распределяться иначе, чем при продаже единственным собственником. Лучше подтвердить расчёт у налогового консультанта до выхода на сделку.
Бюджет переезда: сколько останется после продажи квартиры
Вот та часть расчёта, ради которой семье стоит сесть за один стол до выбора дома. Возьмём тот же условный сценарий: квартира в Новосибирске продаётся за 7,5 млн ₽, остаток ипотечного долга — 1,4 млн ₽, предварительный НДФЛ — 195 тыс. ₽. Затраты на риелтора, документы и безопасные расчёты семья заложила в 120 тыс. ₽.
| Движение денег | Сумма | Почему это учитывать |
|---|---|---|
| Цена продажи квартиры | 7 500 000 ₽ | Выручка по договору |
| Остаток долга банку | −1 400 000 ₽ | Деньги, которые не станут первоначальным взносом |
| Резерв на НДФЛ | −195 000 ₽ | Предварительный расчёт из примера выше |
| Расходы на продажу | −120 000 ₽ | Их состав и сумма зависят от сделки |
| Остаётся на новую покупку | 5 785 000 ₽ | Рабочая сумма для первоначального взноса и резерва |
Шесть цифр до выбора дома: цена продажи, кадастровая стоимость, подтверждённые расходы на старую квартиру, остаток долга банку, резерв на НДФЛ и все расходы на сделку. С ними уже можно предметно обсуждать в «Берёзках» стоимость выбранного формата, первоначальный взнос и будущий платёж.
Как это приложить к реальному выбору? На странице «Берёзки. Элитный» указаны готовые таунхаусы от 4,79 млн ₽. В условном примере после продажи остаётся 5,785 млн ₽: после покупки стартовой секции это примерно 995 тыс. ₽ до расходов на новую сделку, отделку и резерв. Значит, одна семья может рассматривать покупку без нового кредита, а другая — направить ту же сумму как первоначальный взнос на более просторный формат.
Цена конкретной секции меняется, поэтому перед решением сверяйте её на странице проекта. О способах добрать недостающий первоначальный взнос читайте в материале «Первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году».
Если сразу купить новый дом, налог исчезнет?
Нет. Цена нового дома, таунхауса или квартиры не вычитается автоматически из дохода от продажи старой квартиры. В одной декларации могут встретиться несколько разных механизмов, но это не один общий «взаимозачёт».
| Что происходит | Как влияет на НДФЛ с продажи |
|---|---|
| Покупаете новый дом за деньги от продажи | Сама цена нового объекта не уменьшает доход от продажи автоматически. |
| Есть договор и платежи за старую квартиру | Эти подтверждённые расходы могут уменьшить доход от её продажи. |
| Не использовали право на вычет при покупке жилья | Его иногда можно заявить в той же декларации при соблюдении условий. Проверяйте, на кого оформлен новый объект и использовалось ли право раньше. Подробнее — в статье о вычете при покупке жилья. |
| В новом объекте есть маткапитал, доли детей или собственники отличаются от продавца | Нужна персональная проверка: налоговый результат может зависеть от долей и прав каждого члена семьи. |
Вычет при покупке жилья и вычет по ипотечным процентам тоже не одно и то же. О процентах мы рассказали отдельно — в статье «Налоговый вычет за проценты по ипотеке». Не подменяйте этим материалом расчёт НДФЛ с продажи: сначала определите налоговую базу, потом — право на отдельный вычет.
Продажа квартиры семьёй с детьми: когда НДФЛ может не возникнуть
Для семьи с двумя и более детьми предусмотрено отдельное освобождение от НДФЛ при продаже жилья. Оно не зависит от срока владения, но работает только при одновременном выполнении всех условий. Основные требования закреплены в статье 217.1 НК РФ; перед сделкой сверяйтесь с её актуальной редакцией и разъяснениями ФНС.
- у продавца или супруга есть два и более ребёнка до 18 лет либо до 24 лет при очном обучении;
- другое жильё куплено в календарный год продажи либо не позднее 30 апреля следующего года;
- новый объект больше проданного по площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн ₽;
- на дату продажи у семьи в совокупности нет более 50% прав на другое жильё, площадь которого больше продаваемого и которое исключает льготу.
Это не сокращённая формула «два ребёнка — налога нет». Важны возраст, даты, состав собственников и доли. Если в продаваемой квартире есть детские доли, потребуется ещё и разрешение органов опеки; это отдельная процедура, не подтверждающая налоговое освобождение.
Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог
Если квартира продана в 2026 году до истечения минимального срока и освобождение не применяется, декларацию 3-НДФЛ в общем случае подают до 30 апреля 2027 года, а исчисленный налог платят до 15 июля 2027 года. Эти сроки приведены в разъяснении ФНС.
Нулевой налог не всегда означает, что о декларации можно забыть. Это зависит от причины нулевого результата и обстоятельств сделки. Проверьте свой кейс в личном кабинете налогоплательщика или у специалиста, особенно если продажа была раньше минимального срока.
Маршрут до задатка: что собрать за один вечер
- Выписку ЕГРН, договор приобретения и все подтверждения оплаты старой квартиры.
- Кадастровую стоимость на 1 января года продажи и применимый региональный коэффициент.
- Справку банка об остатке долга и условиях полного досрочного погашения.
- Предварительный расчёт НДФЛ по расходам и отдельно по вычету 1 млн ₽.
- Смету расходов сделки: риелтор, безопасные расчёты, регистрация, переезд.
- Если есть дети, маткапитал, доли или наследство — документы, подтверждающие условия льготы, и консультацию специалиста.
Хотите понять, на какой дом хватит суммы после продажи квартиры? Менеджер «Берёзок» рассчитает стоимость выбранного жилья, первоначальный взнос и платёж. Налоговую часть лучше подтвердить у профильного специалиста.
Рассчитать бюджет покупкиГлавное о налоге с продажи квартиры
- Сначала проверьте срок владения и основание, по которому квартира появилась в собственности.
- НДФЛ считают с налоговой базы, а не обязательно со всей цены договора.
- Расходы на старую квартиру и вычет до 1 млн ₽ — альтернативные способы уменьшить доход от продажи.
- Покупка нового дома не отменяет налог автоматически, но может быть связана с отдельным вычетом или семейной льготой.
- Для бюджета переезда из выручки нужно вычесть долг банку, расходы сделки и налоговый резерв.
Частые вопросы
Какой налог с продажи квартиры нужно платить в 2026 году?
Для налоговых резидентов РФ доход от продажи имущества облагается по ставке 13% в пределах 2,4 млн ₽ налоговой базы за год и 15% с части превышения. Сначала определяют налоговую базу: доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку квартиры или на имущественный вычет.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры, если сразу покупаю дом?
Покупка дома сама по себе не освобождает от НДФЛ с продажи квартиры. Цена нового объекта не вычитается автоматически из дохода от продажи. Неиспользованный вычет при покупке жилья иногда можно заявить отдельно в той же декларации, если соблюдены условия.
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
В большинстве случаев — через пять лет. Три года действуют для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, пожизненного содержания с иждивением и единственного жилья при соблюдении условий. Для семьи с двумя и более детьми есть отдельное освобождение.
Что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку квартиры?
Сравните оба варианта. Если подтверждённые расходы на покупку квартиры больше 1 млн ₽, обычно выгоднее уменьшить доход на них. Если документов нет или расходы меньше 1 млн ₽, может подойти фиксированный имущественный вычет.
Платит ли семья с двумя детьми налог с продажи квартиры?
Не всегда. Семья может быть освобождена от НДФЛ независимо от срока владения, если выполнены все требования к возрасту детей, сроку и параметрам покупки нового жилья, стоимости проданной квартиры и другой недвижимости в собственности.
Уменьшит ли остаток ипотеки налог с продажи квартиры?
Сам по себе остаток долга банку не уменьшает НДФЛ с продажи. Он уменьшает сумму, которая останется у семьи после сделки. Налоговую базу могут уменьшить подтверждённые расходы на покупку продаваемой квартиры или имущественный вычет до 1 млн ₽.
Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог получился нулевым?
Если жильё продано раньше минимального срока владения, не ориентируйтесь только на нулевой результат расчёта. Обязанность подачи зависит от основания освобождения и способа уменьшения базы. Уточните свой случай в личном кабинете ФНС или у специалиста.
Читать также
Источники
- ФНС России: НДФЛ — налоговый статус, ставки, декларация и сроки.
- ФНС России: налоговые вычеты по НДФЛ — общие правила имущественных вычетов.
- Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1, 220 и 224. Перед сделкой сверяйтесь с актуальной редакцией нормы.