Время чтения: 8 минут

Содержание статьи

Коротко о главном: ПСК (полная стоимость кредита) — это показатель в % годовых, который отражает реальную стоимость ипотеки с учётом всех обязательных расходов. Процентная ставка — только стоимость «аренды» денег. Сумма кредита — тело долга в рублях. ПСК всегда выше ставки, потому что включает обязательное страхование объекта, оценку и комиссии. По закону банк обязан указать ПСК в правом верхнем углу первой страницы договора.
ПСК (полная стоимость кредита) — показатель в % годовых, который отражает реальную стоимость кредита: процентная ставка плюс все обязательные расходы (страхование объекта залога, оценка недвижимости, комиссии банка). Регулируется статьёй 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Банк обязан указать ПСК в правом верхнем углу первой страницы договора — крупным шрифтом в рамке.

Когда банк присылает проект ипотечного договора, в нём встречаются три числа, которые легко перепутать: сумма кредита, процентная ставка и полная стоимость кредита. Последнее — ПСК — стоит в договоре крупным шрифтом в рамке, иногда пугает своей величиной и почти всегда вызывает вопросы. Что такое полная стоимость кредита, почему ПСК выше заявленной ставки и как читать эти цифры в договоре — разбираем по порядку.

Три числа в ипотечном договоре: что они значат

Прежде чем разбираться с ПСК, стоит понять, что именно означает каждая из трёх ключевых цифр в договоре. Они звучат похоже, но описывают совершенно разные стороны ипотеки.

Сумма кредита — это тело долга: деньги, которые банк выдаёт заёмщику (или перечисляет продавцу). Если вы покупаете таунхаус за 6 миллионов рублей и вносите 1,5 миллиона первоначальным взносом, сумма кредита составит 4,5 миллиона. Именно на неё начисляются проценты — не на полную стоимость жилья.

Процентная ставка — плата за пользование деньгами банка, выраженная в % годовых. При ставке 6% годовых на остаток долга ежегодно начисляется 6% от той суммы, которую вы ещё не вернули. Это только стоимость «аренды» денег — без учёта страховок, оценки недвижимости и других обязательных расходов.

Полная стоимость кредита (ПСК) — комплексный показатель, который объединяет процентную ставку и все обязательные дополнительные расходы. Именно ПСК отражает реальную цену ипотеки, а не только стоимость пользования деньгами.

Путаница возникает потому, что в рекламе банки указывают ставку — а в договоре появляется ПСК, которая выше. Это не обман: закон обязывает банки раскрывать реальную стоимость кредита в полном объёме.

Показатель Что измеряет Единица Пример
Сумма кредита Тело долга Рубли 4 500 000 ₽
Процентная ставка Стоимость пользования деньгами % годовых 6%
ПСК Реальная стоимость кредита (ставка + все обязательные расходы) % годовых 6,7%

Что такое полная стоимость кредита простыми словами

ПСК (полная стоимость кредита) — это показатель в % годовых, который отражает совокупные затраты заёмщика по кредитному договору. Он учитывает не только проценты на сумму долга, но и все обязательные платежи, которые банк включает в условия выдачи кредита.

ПСК введена Федеральным законом № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». По закону банк обязан указывать её в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора — в квадратной рамке, крупным шрифтом. Это сделано специально, чтобы заёмщик сразу видел реальную стоимость кредита, а не только ставку из рекламы.

Что входит в ПСК

  • Проценты по кредиту (основная и наибольшая часть)
  • Страхование предмета залога — самого объекта недвижимости (обязательное)
  • Расходы на оценку недвижимости — если банк требует оценку у аккредитованного оценщика
  • Нотариальное оформление — если банк включает нотариуса как обязательное условие
  • Комиссии банка — при их наличии

Что НЕ входит в ПСК

  • Добровольное страхование жизни и здоровья заёмщика
  • Страхование титула (права собственности) — если оно не обязательно по условиям
  • Штрафы и пени за просрочку платежей
  • Расходы на государственную регистрацию сделки
  • Услуги риелтора и юриста
Страхование жизни и здоровья технически добровольное — вы вправе от него отказаться. Но банки часто поднимают ставку на 1–2%, если заёмщик не оформляет полис. В итоге реальные расходы растут, хотя ПСК в договоре этого не отражает — потому что добровольные платежи в расчёт не включаются.

Чем ПСК отличается от процентной ставки по ипотеке

Простое разграничение: процентная ставка — это стоимость денег, ПСК — это стоимость всей сделки.

Если ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых, то ПСК будет выше — потому что к процентам добавляются обязательные расходы. Насколько выше — зависит от суммы страховки объекта и других включённых платежей. В среднем по ипотеке ПСК превышает ставку на 0,5–1,5 процентного пункта.

Пример: при ставке 6% ПСК в договоре может составить 6,5–7,3% — потому что банк включает в расчёт обязательное страхование залога. Если оценка тоже обязательна, цифра ещё немного вырастет.

Почему ПСК всегда выше ставки или равна ей?

Банк рассчитывает ПСК по специальной формуле, встроив в неё все платежи, которые заёмщик обязан сделать по условиям договора. Процентная ставка учитывает только проценты на тело долга. ПСК учитывает всё — поэтому ПСК ≥ ставки всегда. Они могут быть равны только в теоретическом случае, когда никаких дополнительных обязательных расходов нет.

Именно поэтому сравнивать ипотечные предложения по ставке — недостаточно. Банк А предлагает 5,5% со страховкой залога 0,8%, банк Б предлагает 5,2% со страховкой 2,1%. По ставке выгоднее выглядит банк Б, но по ПСК — банк А.

Чем ПСК отличается от суммы кредита

Сумма кредита и ПСК — принципиально разные вещи: первая измеряется в рублях, вторая — в процентах годовых. Сравнивать их напрямую нельзя — это всё равно что сравнивать вес машины и расход топлива.

Простая аналогия: сумма кредита — это то, что вы берёте. ПСК — это сколько вам стоит взять. Как при аренде машины: стоимость автомобиля и ставка аренды в день — разные числа, описывающие разные стороны одной сделки.

ПСК в денежном выражении — это отдельная цифра, которую тоже можно встретить в договоре. Она уже в рублях: это сумма всех ваших выплат за весь срок кредита (тело долга + проценты + страховки + прочие обязательные расходы). Эта цифра обычно в 2–3 раза больше суммы кредита при долгосрочной ипотеке — и это нормально.

При кредите в 4,5 миллиона рублей на 25 лет под 6% суммарные выплаты составят около 8,7 миллиона рублей. Это и есть ПСК в денежном выражении. Разница между ней и суммой кредита — ваша переплата: 4,2 миллиона рублей за 25 лет пользования деньгами. Пугающая цифра — но именно она показывает реальную картину.

Что такое диапазон ПСК в ипотечном договоре

В ипотечном договоре ПСК часто указана не одним числом, а диапазоном — например, «от 6,2% до 7,8%». Это сбивает с толку, но объяснение простое.

Диапазон ПСК появляется потому, что некоторые расходы, включённые в расчёт, могут меняться в течение срока ипотеки. Страховщик переоценит имущество через год — страховая премия изменится. Банк обновит тариф на сопутствующие услуги. В момент подписания договора точную цифру определить невозможно, поэтому банк указывает коридор возможных значений.

Это нормальная и законная практика — не попытка скрыть реальную стоимость. Реальная ПСК на протяжении срока будет находиться в этом диапазоне.

Как Центральный банк ограничивает ПСК?

Банк России ежеквартально публикует среднерыночные значения ПСК по разным категориям кредитов — в том числе по ипотеке. По закону банки не могут устанавливать ПСК выше среднерыночного значения более чем на одну треть. Это защита заёмщика от ситуации, когда банк рекламирует низкую ставку, но через обязательные комиссии и страховки разгоняет реальную стоимость кредита до неприличных значений.

Источники: среднерыночные значения ПСК на сайте ЦБ РФ — текст ФЗ-353 на consultant.ru.

Как рассчитывается ПСК

ПСК рассчитывается по формуле, закреплённой в статье 6 ФЗ-353. Сам расчёт делает банковская программа, но принцип можно объяснить в три шага.

Шаг 1. Банк собирает все обязательные платежи за весь срок: ежемесячные аннуитеты (основной долг + проценты), страховые премии по залогу, разовые комиссии, расходы на оценку.

Шаг 2. Банк находит такую годовую ставку, при которой приведённая сумма всех этих платежей равна сумме выданного кредита. По сути — математический аналог показателя IRR (внутренней нормы доходности), только применённый к кредиту.

Шаг 3. Получившаяся ставка и есть ПСК. Она выше номинальной ставки, потому что учитывает не только проценты, но и все остальные обязательные платежи.

Пример расчёта:

Ставка — 6%. Страховка залога — 0,3% от суммы кредита в год. Оценка недвижимости — разовый платёж 5 000 ₽. При кредите 4,5 млн рублей на 25 лет ПСК составит примерно 6,35–6,5%. Чем больше обязательных расходов — тем выше разрыв между ставкой и ПСК.

Как ПСК влияет на реальную переплату по ипотеке

ПСК — это не сумма переплаты, но именно через неё удобнее всего сравнивать разные ипотечные предложения между собой.

Представьте: два банка предлагают ипотеку под одинаковые 5,5%. Но у первого банка ПСК составляет 6,0%, а у второго — 7,1%. Ставки одинаковые, но реальная стоимость кредита во втором банке существенно выше — из-за дорогого страхования залога или обязательных комиссий. Именно ПСК позволяет увидеть эту разницу до подписания договора.

Сравнение переплаты при разных ставках

Ставка Сумма кредита Срок Сумма всех выплат Переплата
3% (сельская ипотека) 4 500 000 ₽ 25 лет ≈ 6 400 000 ₽ ≈ 1 900 000 ₽
6% (семейная ипотека) 4 500 000 ₽ 25 лет ≈ 8 700 000 ₽ ≈ 4 200 000 ₽
20% (рыночная ипотека) 4 500 000 ₽ 25 лет ≈ 22 800 000 ₽ ≈ 18 300 000 ₽

Таблица наглядно показывает, насколько критична разница в ставке при длинных ипотеках. При этом именно ПСК помогает выбрать лучшее предложение внутри одной программы — например, между несколькими банками, выдающими сельскую ипотеку под 3%.

Если вы хотите уменьшить переплату, налоговый вычет при покупке позволяет вернуть до 260 000 рублей от стоимости объекта и до 390 000 рублей от уплаченных процентов — итого до 650 000 рублей на семью.

ПСК при льготной ипотеке в Новосибирске

При льготных программах — сельской ипотеке под 3% или семейной под 6% — ПСК тоже будет выше заявленной ставки. Это нормально и не означает, что банк нарушает условия программы.

По сельской ипотеке ставка 3%, но ПСК в договоре обычно находится в диапазоне 3,3–4,8% — в зависимости от банка и стоимости обязательного страхования объекта. По семейной ипотеке ставка 6%, ПСК — как правило, 6,2–7,2%. Разница в 0,5–1,5 процентного пункта — это и есть стоимость обязательных сопутствующих расходов.

Разные банки работают с разными страховщиками и по разным тарифам. Один банк выдаёт сельскую ипотеку с ПСК 3,6%, другой — с ПСК 4,5%. Ставка одна и та же, но реальная стоимость кредита отличается почти на процент. На сроке 25 лет это десятки тысяч рублей.

В Новосибирске под сельскую ипотеку попадают объекты в населённых пунктах с численностью населения до 30 000 человек. Берёзки «Новолуговое» расположены в Новолуговом сельсовете — в 3 км от Первомайского района, — и объекты там аккредитованы под эту программу. Жителям с сельской пропиской дополнительно доступны льготы на коммунальные услуги, что снижает ежемесячные расходы за рамками ипотечного платежа.

Если банк предлагает льготную ипотеку, запрашивайте ПСК до подписания договора. Это единственный честный способ сравнить предложения разных банков по одной льготной программе.

ПСК по сельской ипотеке: ориентиры по банкам, работающим в НСО

Банк Ставка по программе Типичный диапазон ПСК Примечание
Россельхозбанк 3% ≈ 3,4–4,6% Один из основных операторов программы в НСО
ДОМ.РФ 3% ≈ 3,3–4,5% Условия страхования зависят от выбранного страховщика
Сбербанк 3% ≈ 3,5–5,1% ПСК варьируется в зависимости от тарифа страхования

Значения ПСК ориентировочные, актуальны на момент публикации. Уточняйте в банке до подписания договора.

Чек-лист: что проверить перед подписанием ипотечного договора

  • Сравнивайте ПСК, а не только ставки — это единственный честный способ сопоставить банки
  • Убедитесь, что страхование объекта включено в ПСК, а не вынесено за скобки
  • Уточните, что произойдёт с ПСК при отказе от добровольного страхования жизни
  • Обратите внимание на «диапазон ПСК» — он показывает коридор реальной стоимости
  • Рассчитайте переплату в рублях на полный срок: ПСК в % не передаёт масштаб
  • Уточните у менеджера, входит ли оценка недвижимости в ПСК или оплачивается отдельно
  • Проверьте, попадает ли объект под льготную программу — сельскую или семейную ипотеку

Частые вопросы

Что такое ПСК в ипотеке простыми словами?

ПСК (полная стоимость кредита) — это показатель в % годовых, который учитывает не только процентную ставку, но и все обязательные расходы: страхование объекта, оценку недвижимости, комиссии банка. Он показывает реальную цену ипотеки — в отличие от ставки, которая отражает только стоимость пользования деньгами. По закону банк обязан указать ПСК в договоре крупным шрифтом в рамке на первой странице.

Почему ПСК выше процентной ставки по ипотеке?

Потому что ставка учитывает только проценты на сумму долга, а ПСК — ещё и все обязательные дополнительные платежи: страхование залога, расходы на оценку и другие комиссии. В среднем по ипотеке ПСК превышает ставку на 0,5–1,5 процентного пункта. Если ПСК значительно выше ставки — стоит детально изучить, какие именно расходы включил банк в расчёт.

Что входит в полную стоимость кредита?

В ПСК входят: проценты по кредиту, обязательное страхование предмета залога (недвижимости), расходы на оценку объекта (если требует банк), нотариальные расходы (если это обязательное условие), комиссии банка. Не входят: добровольное страхование жизни, штрафы и пени, расходы на государственную регистрацию сделки, услуги риелтора.

Что такое диапазон ПСК в ипотечном договоре?

Диапазон ПСК — это коридор значений «от X% до Y%», который банк указывает, потому что некоторые обязательные расходы (например, страховка) могут измениться в течение срока. Реальная ПСК будет в этом диапазоне. Центральный банк ограничивает максимальную ПСК: она не может превышать среднерыночное значение более чем на одну треть.

Чем ПСК отличается от суммы кредита?

Сумма кредита — это деньги, которые вы берёте в долг (в рублях). ПСК — стоимость этого займа, выраженная в процентах годовых. Это разные величины с разными единицами измерения. В договоре также может быть «ПСК в денежном выражении» — это суммарная сумма всех ваших выплат в рублях, включая тело долга, проценты и все обязательные расходы.

Можно ли снизить ПСК по ипотеке?

Снизить ПСК можно, если уменьшить обязательные расходы, включённые в расчёт. Один из реальных способов — найти более выгодного страховщика для страхования объекта: банк обязан принять полис любой аккредитованной им страховой компании. Страхование жизни технически добровольное — но отказ от него часто увеличивает ставку, и в итоге переплата не уменьшается, а растёт.

Почему в некоторых договорах ПСК ниже ставки или близка к нулю?

Это характерно для программ субсидирования от застройщика — так называемой «ипотеки от застройщика» с нулевой или очень низкой ставкой на первые 1–3 года. Разницу между рыночной и субсидированной ставкой банку компенсирует застройщик. Формально ПСК по такому договору действительно низкая — но стоимость субсидии, как правило, включена в цену объекта. Для корректного сравнения смотрите не только ПСК, но и цену объекта относительно рыночной.

Как использовать ПСК для сравнения банков?

Запросите у каждого банка расчёт по одинаковым параметрам: одна сумма, один срок, одна программа. Сравнивайте ПСК — она уже включает обязательное страхование и комиссии. Разница в 0,5 п.п. ПСК на кредите 4,5 млн рублей сроком 25 лет даёт дополнительную переплату около 150 000–250 000 рублей. Это не символическая разница — сопоставимо с годовым взносом за страховку объекта.

Разбираетесь с ипотекой на таунхаус в Новосибирске? Подберём программу, объясним ПСК по вашему объекту и поможем сравнить банковские предложения.

Получить консультацию

Ключевые выводы статьи

  • ПСК — показатель в % годовых, учитывает все обязательные расходы по кредиту, а не только проценты.
  • Процентная ставка — стоимость пользования деньгами. ПСК — стоимость всей сделки. ПСК всегда ≥ ставке.
  • Сумма кредита — тело долга в рублях. ПСК — его относительная стоимость в % годовых. Это разные величины.
  • Диапазон ПСК в договоре — нормальная практика: точная цифра зависит от страховых тарифов, которые могут меняться.
  • По льготным программам (сельская, семейная) ПСК тоже выше ставки — из-за обязательного страхования объекта.
  • Сравнивать ипотечные предложения разных банков нужно по ПСК, а не по ставке — только так видна реальная разница.
  • ЦБ ограничивает ПСК: она не может превышать среднерыночное значение более чем на одну треть.
Алексей Геннадьевич Симонов
Эксперт по загородной недвижимости, блог «Берёзки»
Специализация — подбор таунхаусов и коттеджей для постоянного проживания в Новосибирске и НСО. Консультирую по ипотечным программам, инфраструктуре районов и реальным сценариям загородной жизни. Опыт работы — 15 лет.

Читать также