Алексей Геннадьевич Симонов
Эксперт по загородной недвижимости, 15 лет опыта работы в коттеджных поселках «Берёзки»
Покупка недвижимости в браке — ответственный шаг, особенно когда речь идет о переезде за город. Выбирая просторный таунхаус или уютный коттедж в пригороде Новосибирска, важно с самого начала понимать юридические нюансы оформления. Законодательство предлагает несколько вариантов, и выбор правильного поможет избежать споров в будущем и упростит распоряжение имуществом.
Краткое резюме
- По умолчанию любая недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого она оформлена.
- При совместной собственности доли не выделяются, супруги владеют объектом сообща.
- Для продажи или дарения такого имущества потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
- Если вы хотите сразу определить, кому какая часть принадлежит (например, 70% и 30%), необходимо оформить долевую собственность через брачный договор.
- При использовании материнского капитала доли выделяются обязательно, в том числе и на детей.
Содержание
Что такое совместная собственность супругов
Согласно Семейному кодексу РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это правило действует по умолчанию, если пара не заключала брачный договор.
Важно понимать: даже если договор купли-продажи таунхауса в Новосибирской области оформлен только на мужа, и платил он со своей банковской карты, жена имеет точно такие же права на этот объект. При совместной собственности доли супругов признаются равными (50/50), но юридически они не выделены. Объект принадлежит семье как единому целому.
Это правило не распространяется на имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству или купленное до регистрации брака. Такое имущество считается личным.
В чем отличие от долевой собственности
Многие семьи путают совместную и долевую собственность. Разница принципиальна, особенно если вы планируете сложную сделку, например, продажу вторичного жилья для покупки загородного коттеджа с добавлением личных накоплений одного из супругов.
| Параметр | Совместная собственность | Долевая собственность |
|---|---|---|
| Доли | Не определены (по умолчанию равные) | Четко зафиксированы в Росреестре (например, 1/3 и 2/3) |
| Оформление | По умолчанию (по закону) | Требуется брачный договор или соглашение о разделе |
| Распоряжение | Требуется согласие второго супруга на сделку целиком | Каждый может распоряжаться своей долей (с учетом права преимущественной покупки) |
| Налоги и платежи | Отвечают солидарно | Каждый платит пропорционально своей доле |
Если вы решили выбрать формат таунхауса или коттеджа и хотите оформить его в долевую собственность, вам обязательно потребуется визит к нотариусу для составления брачного договора.
Как правильно оформить совместную собственность
Процесс оформления загородной недвижимости в совместную собственность достаточно прост и не требует дополнительных соглашений. При подаче документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра, супругам достаточно:
- Предоставить свидетельство о заключении брака.
- Указать в заявлении вид права — «общая совместная собственность».
- Оплатить стандартную государственную пошлину.
В выписке из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны оба супруга. Если недвижимость оформляется только на одного из них, в ЕГРН будет фигурировать только он, но статус совместного имущества от этого не изменится.
Как распоряжаться недвижимостью в браке
Любые серьезные сделки с совместной загородной недвижимостью требуют взаимного согласия. Если семья решит продать, подарить или заложить коттедж, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Без этого документа Росреестр может зарегистрировать сделку, но в ЕГРН появится отметка о том, что согласие супруга не предоставлено. Такая недвижимость становится крайне непривлекательной для покупателей, так как супруг, чьи права нарушены, может оспорить сделку в суде в течение года с момента, когда узнал о ней.
Особенности при использовании материнского капитала
Если при покупке недвижимости в коттеджных поселках «Берёзки» вы используете средства материнского капитала, правила меняются. По закону, жилье, приобретенное с участием господдержки, должно быть оформлено в общую собственность родителей и всех детей с обязательным определением размера долей по соглашению.
О том, как изменятся размеры выплат материнского капитала в 2026 году, мы подробно рассказывали в нашем блоге. Важно помнить, что обязательство по выделению долей детям необходимо исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения (если недвижимость покупалась в ипотеку).
Чек-лист покупателя загородной недвижимости
Что нужно проверить перед сделкой:
- Определитесь с режимом собственности. Решите заранее: совместная (по умолчанию) или долевая (через брачный договор).
- Подготовьте согласие. Если вы покупаете объект, а продавец в браке, обязательно требуйте нотариальное согласие его супруга на продажу.
- Учтите маткапитал. Если планируете использовать сертификат, будьте готовы к процедуре выделения долей всем членам семьи.
- Проверьте брачный договор продавца. Если у продавцов есть брачный договор, изменяющий режим собственности, попросите копию для ознакомления.
- Проконсультируйтесь с экспертом. Загородная недвижимость имеет свои нюансы, поэтому сопровождение сделки профессионалом сохранит ваши нервы и время.
Оставьте заявку — наш менеджер свяжется с вами и ответит на любые вопросы о «Берёзках»