Время чтения: 10 минут · Актуально на 14 августа 2026
Коротко. Чтобы узнать, какую сумму одобрят по ипотеке, банк смотрит на ваш доход, текущие кредиты, стаж и кредитную историю. Ключевое правило: платёж по всем кредитам вместе с новой ипотекой не должен превышать примерно 50% дохода. Прикинуть свою доступную сумму можно за минуту в ипотечном калькуляторе, а точную цифру даёт предварительное одобрение в банке. Ниже — как банк считает сумму, как рассчитать её самому и как её увеличить.
Содержание
Что такое ипотечный потенциал
Ипотечный потенциал — это максимальная сумма кредита, которую банк готов вам выдать с учётом вашего дохода, обязательств и выбранной программы. Термин ввёл сервис ДомКлик, и сегодня им пользуются, чтобы одним словом описать простой вопрос: «Какую сумму мне реально одобрят?»
Одобренная сумма и ипотечный потенциал — это про одно и то же: сколько денег банк готов дать в кредит именно вам. Отличие в том, что «одобренная сумма» — это уже решение банка по конкретной заявке, а «потенциал» можно прикинуть заранее, самостоятельно, до подачи документов.
Понимать свой потенциал важно ещё до похода в банк и до выбора конкретной квартиры или таунхауса. Если вы знаете верхнюю границу бюджета, вы не тратите время на объекты, которые не потянете, и не занижаете планку там, где на самом деле проходите по более просторному жилью. По сути это первый шаг планирования покупки — раньше, чем первоначальный взнос и выбор банка.
Как банк рассчитывает максимальную сумму
В основе расчёта лежит показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение ваших ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу. С 2019 года банки обязаны оценивать ПДН перед выдачей любого кредита, а Банк России ограничивает выдачи заёмщикам с высокой нагрузкой через надбавки к капиталу.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это отношение суммы всех ежемесячных платежей по кредитам (включая будущую ипотеку) к среднемесячному доходу, выраженное в процентах. Формула: ПДН = платежи по кредитам ÷ доход × 100%.
Чем ниже ПДН, тем больше сумму одобрит банк. Ориентиры, на которые смотрят кредиторы:
| ПДН | Что означает для одобрения |
|---|---|
| до 30% | Оптимально — высокая вероятность одобрения полной суммы |
| 30–50% | Умеренно — возможны ограничения по сумме |
| 50–80% | Высокая нагрузка — сумму урежут, вероятность одобрения ниже |
| более 80% | Критично — вероятен отказ |
На практике банки исходят из того, что на платёж по ипотеке вместе с другими кредитами должно уходить не больше половины дохода. Всё, что сверх этого, банк либо не одобрит, либо предложит меньшую сумму или больший срок.
Важно, что в доход банк засчитывает не только зарплату. Учитываются пенсия, доход от сдачи жилья, а также доход созаёмщиков. При неполных данных банк может оценить доход приблизительно, но точнее и выгоднее для вас — подтвердить его официально или дать доступ к цифровому профилю через Госуслуги. Тогда расчёт суммы будет ближе к максимальному.
Как рассчитать доступную сумму самому
Прикинуть ипотечный потенциал можно в три шага, ещё до заявки в банк.
- Определите комфортный платёж. Возьмите половину ежемесячного дохода семьи и вычтите платежи по действующим кредитам. Остаток — то, что вы можете направлять на ипотеку.
- Переведите платёж в сумму кредита. Это зависит от ставки и срока: чем ниже ставка и длиннее срок, тем большую сумму даёт тот же платёж.
- Добавьте первоначальный взнос. Итоговый бюджет на жильё — это сумма кредита плюс ваши накопления на взнос.
Пример. Доход семьи — 100 000 ₽, других кредитов нет. Комфортный платёж — 50 000 ₽ в месяц. При льготной ставке 6% на 25 лет это соответствует кредиту примерно 7,7 млн ₽. По рыночной ставке около 20% тот же платёж «весит» всего около 3 млн ₽. Разница показывает, почему сумма одобрения так сильно зависит от программы.
Считать вручную по формуле аннуитета неудобно, поэтому проще сразу подставить свои цифры в калькулятор: он покажет и сумму кредита, и ежемесячный платёж по разным ставкам и срокам.
Узнайте свою доступную сумму за минуту — введите доход, взнос и срок в ипотечном калькуляторе Берёзок.
Рассчитать в калькулятореОт чего зависит одобренная сумма
Доход — главный, но не единственный фактор. На итоговую сумму влияют:
- Доход и его подтверждение. Чем выше и стабильнее официальный доход, тем больше сумма. Учитываются и созаёмщики — доход супруга банк тоже берёт в расчёт.
- Действующие кредиты. Кредитные карты, автокредиты и рассрочки уменьшают доступный платёж. Даже неиспользуемый лимит по карте банк учтёт как потенциальный долг.
- Кредитная история. Просрочки снижают и сумму, и вероятность одобрения.
- Первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше нужен кредит и тем охотнее банк одобряет.
- Срок кредита и возраст. Более длинный срок увеличивает доступную сумму, но срок обычно ограничен возрастом на момент погашения.
- Стаж и трудоустройство. Обычно нужен стаж от 3–6 месяцев на текущем месте и официальное оформление.
Сколько нужно отработать, чтобы дали ипотеку
Большинство банков требуют минимум 3 месяца на текущем месте работы и не менее года общего стажа. Недавняя смена работы не отказ, но банк внимательнее посмотрит на стабильность дохода.
Сколько дают по зарплате: примеры
Ниже — ориентировочная максимальная сумма кредита в зависимости от дохода, при условии, что других кредитов нет, платёж — половина дохода, ставка льготная 6%, срок 25 лет. Это упрощённая оценка «для прикидки»; точную цифру считает банк.
| Доход семьи в месяц | Комфортный платёж | Примерная сумма кредита |
|---|---|---|
| 80 000 ₽ | 40 000 ₽ | ≈ 6,2 млн ₽ |
| 100 000 ₽ | 50 000 ₽ | ≈ 7,7 млн ₽ |
| 150 000 ₽ | 75 000 ₽ | ≈ 11,6 млн ₽ |
| 200 000 ₽ | 100 000 ₽ | ≈ 15,5 млн ₽ |
При рыночной ставке те же доходы дадут заметно меньшие суммы — вот почему так важно сначала определиться с программой. О том, как в целом ведёт себя рынок ставок, мы писали в материале про прогноз по ипотеке на 2026 год.
Почему банк может одобрить меньше, чем калькулятор
Калькулятор показывает оценку по вашим цифрам: доход, взнос, ставка, срок. Банк же видит больше и потому иногда одобряет сумму ниже расчётной. Причины расхождения обычно такие:
- Скрытая долговая нагрузка. Кредитные карты и рассрочки, о которых вы не вспомнили, всё равно попадут в расчёт из кредитной истории.
- Тип дохода. Официально подтверждённый доход банк учитывает полностью, а неподтверждённую часть — нет.
- Кредитная история. Просрочки в прошлом снижают и сумму, и вероятность одобрения.
- Политика конкретного банка. У разных банков разные модели оценки, поэтому и суммы по одной анкете отличаются.
Поэтому калькулятор — это инструмент планирования бюджета, а не финальное решение. Он нужен, чтобы понять порядок цифр и не тратить время на неподъёмные варианты, а точную сумму подтверждает предварительное одобрение банка — оно бесплатное и ни к чему не обязывает.
Как связаны одобренная сумма и первоначальный взнос
Одобренная сумма кредита и первоначальный взнос — две части одного бюджета на жильё. Формула простая: бюджет на покупку = сумма кредита + первоначальный взнос. Поэтому больший взнос не только повышает шансы на одобрение, но и расширяет доступный ценовой диапазон жилья при том же платеже.
Например, при одобренных 7,7 млн ₽ кредита и накоплениях в 2 млн ₽ ваш бюджет на покупку — почти 9,7 млн ₽. Если добавить к взносу материнский капитал, диапазон подходящих объектов расширяется ещё заметнее. Именно поэтому оценку взноса и потенциала стоит делать вместе, а не по отдельности.
Документы и справка о доходах
Чтобы банк оценил доход и рассчитал сумму, понадобятся паспорт, СНИЛС, а также подтверждение занятости и дохода. По доходу подойдёт один из вариантов:
- Справка 2-НДФЛ (справка о доходах и суммах налога) — стандартный документ от работодателя;
- Справка по форме банка — если часть дохода не отражена в 2-НДФЛ;
- Выписка из цифрового профиля через Госуслуги — многие банки принимают её вместо бумажных справок и считают доход точнее.
Чем полнее подтверждён доход, тем выше одобряемая сумма — «серую» часть зарплаты банк учесть не сможет.
Как увеличить одобряемую сумму
Если предварительный расчёт показал меньше, чем хотелось бы, сумму реально поднять.
Что повышает одобряемую сумму и шансы:
- закрыть или уменьшить действующие кредиты и лимиты по картам;
- добавить созаёмщика — например, супруга, чей доход тоже учтут;
- подтвердить весь доход официально (2-НДФЛ или форма банка);
- увеличить первоначальный взнос за счёт накоплений или маткапитала;
- выбрать более длинный срок кредита;
- использовать льготную программу с низкой ставкой, если проходите по условиям;
- подать заявки в несколько банков и сравнить одобренные суммы.
Главное о том, какую сумму одобрят по ипотеке:
- Банк считает сумму от дохода: платёж по всем кредитам — не более ~50% дохода (показатель ПДН).
- Прикинуть свою сумму можно самому: половина дохода минус текущие платежи → перевести в сумму кредита в калькуляторе.
- При льготной ставке 6% доход 100 000 ₽ даёт кредит около 7,7 млн ₽, по рыночной — около 3 млн ₽.
- На сумму влияют доход, действующие кредиты, кредитная история, взнос, срок и стаж.
- Точную цифру даёт предварительное одобрение банка — оно бесплатное и ни к чему не обязывает.
Частые вопросы
Чем предварительное одобрение отличается от полного?
Предварительное одобрение банк даёт по анкете и доходу — это ориентир по сумме. Полное одобрение выдаётся уже под конкретный объект после проверки недвижимости и документов.
Сколько действует одобрение ипотеки?
Обычно от 30 до 90 дней в зависимости от банка. За это время нужно выбрать жильё и выйти на сделку, иначе одобрение придётся получать заново.
Влияет ли первоначальный взнос на одобряемую сумму?
Да. Больший взнос уменьшает нужную сумму кредита и повышает вероятность одобрения, а иногда и снижает ставку.
Учитывает ли банк доход супруга?
Да, если оформить его созаёмщиком. Совокупный доход семьи увеличивает доступную сумму.
Что делать, если одобрили меньше, чем нужно?
Снизить долговую нагрузку, добавить созаёмщика, увеличить взнос или срок, подтвердить весь доход и подать заявки в несколько банков.
Как быстро узнать свою примерную сумму?
Введите доход, первоначальный взнос и срок в ипотечный калькулятор — он покажет сумму и ежемесячный платёж по разным ставкам за минуту.
Определились с суммой и хотите подобрать таунхаус Берёзок под ваш бюджет и платёж?
Получить консультациюИсточники и сервисы:
- Банк России — методика показателя долговой нагрузки (ПДН);
- Госуслуги — цифровой профиль для подтверждения дохода;
- ДомКлик — сервис «Ипотечный потенциал»;
- подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ или справка по форме банка.